IMF 사태이후 정부가 부동산 부양책을 펴고 금리를 내릴 때는 부동산 보유를 늘리는 투자전략으로 수익률을 극대화할 수 있었지만, 지금은 부동산 규제조치로 세금을 강화해 나가는 상황에서는 수익형부동산은 보유하면서 단순한 시세차익의 부동산은 처분해나가는 전략이 필요하다.

부동산투자에서 수익률을 높이려면 정부의 정책과 대항하여 싸우는 것은 어리석은 짓이다.

왜냐하면 정책의 방향은 투자수익률을 좌우하는 큰 변수이기 때문이다.

요즈음 부동산시장의 동향을 보면 종합부동산세 부과 기준일을 앞두고 부동산시장의 모습이 상가건물은 웃고 있고 나대지는 울고 있다.

종부세 과세기준이 대폭 강화되어 나대지의 토지의 급매물이 요즈음 중개업소에 눈에 띄게 늘어나고 있다. 종부세 부과 전에 빨리 처분하려는 것이다.

하지만 서울과 수도권은 대부분이 토지거래허가지역으로 묶여 있어 급매물로 내놓아도 팔기가 어렵다. 그러나 종부세 과세 대상에서 제외되는 상가 건물은 반대로 매수세가 살아나고 있다. 경기회복을 전제로 투자를 한다면 상가의 투자가 바람직 할 것으로 전망되기 때문이다.

상가는 아파트나 토지에 비하여 거래규제나 세금부담이 덜하기 때문에 요즈음 중개사무소에 문의가 늘고 있다. 특히 강남권 30평대의 아파트가 10억 원을 웃돌자 이를 팔아 상가 건물로 옮기려는 사람이 많지만 매물이 귀한 편이다.

원래 상가는 실물경기가 상승세를 타면 인기를 얻게 되는 부동산이다. 소득이 증가하여 소비가 증가하면 상가매출이 늘어 임대수익이 오르면 결국 상가의 매매가격도 오르게 마련이다.

그러나 상가를 투자할 때에는 유동인구, 배후지(상권), 업종 ,투자금액 등을 고려하여 투자하여야한다. 대개 경매에 나온 상가는 장사가 안 되어 죽은 상가가 많다. 권리금을 알아보면 상권을 알 수 있다.

부동산시장에서 가장 먼저 오르는 종목은 아파트인데, 그중에서도 강남권의 아파트가 먼저 움직인다. 아파트가 오르면 연립. 다세대주택, 다가구, 단독주택 순으로 오른 뒤에는 오피스텔, 상가, 순으로 오르고 마지막으로 토지시장이 오른다.

토지시장은 거래금액이 크고 임대수익이 거의 없기에 실물경기가 좋아져서 많은 자금이 모아져야 움직이는 시장으로 일반경기에 뒤늦게 따라가는 후행성의 성질이 있다. 이렇게 아파트에서 시작된 상승은 토지에서 한단원의 막을 내린다.

8.31 투기대책이 나온 이후에도 경매시장에서 토지는 과열양상을 보이기도 했으나, 요즈음 들어서는 낙찰가율이 큰 폭으로 떨어지고 있다. 지난 2005년 10월 전국 토지 낙찰가율이 125%로 인기를 끌었지만 2006년 3월에는 72.8%까지 떨어졌다. 전국토지의 평균 낙찰가율이 80% 이하로 떨어진 것은 2005년 2월(79.8%)이후 1년만의 일이다.

행정수도 건설의 호재가 있는 충청권도 맥을 못 쓰고 있다. 2006년 1월 90%였던 충청권의 토지 시장의 낙찰가율이 3월에는 70%이하로 떨어지고 있다. 각종규제로 수요가 중단되자 땅값이 주춤하면서 경매시장에서도 토지의 거품이 꺼지고 있기 때문이다.

토지투자는 시간과의 싸움이다. 땅은 도시계획(도로망)에 의해 가격이 좌우된다. 즉 땅은 외부의 변화가 있어야 움직인다. 단기투자라 하더라도 2-3년은 있어야하고 중. 장기 5년 이상은 있어야 가치가 상승한다. 그래서 은행융자를 통한 보유보다는 여유자금으로 투자해야 한다.

원래 토지시장은 고수익이면서 고위험의 시장인데, 신행정수도, 기업도시, 혁신도시의 바람으로 인하여 고수익이면서 저위험의 부동산인양 일반인들의 인식이 바뀌어 버렸다.

그러나 부자들이 좋아하는 부동산의 종목은 환금성이 가장 낮은 종목인 땅이라고 생각하는 이유는 그만큼 수익률이 높기 때문이다. 그들은 요즈음 같은 비수요기에 싼값에 투자하여 가치가 오른 뒤에 처분하기 때문이다.

‘부동산가격 상승 3단계 이론’에 의하면 개발계획단계, 착공단계, 완공단계의 순서로 가격이 세 번 정도는 오른다.

한때는 투기의 대명사였던 말죽거리는 지금의 양재역 부근으로 경부고속도로의 시발점이다. 이 말죽거리의 땅값이 1962년 배추밭 시절에 단돈 500원이었으나, 1963년에 서울시 편입으로 1000원으로 뛰었다가, 1968년 경부고속도로 착공으로 10,000원으로 치솟았고, 1969년에는 제3한강교 착공으로 50,000원으로 올라 7년 만에 100배 이상 상승했다.

지금은 양재역 부근의 상업용도의 토지가격이 수천만 원 이상이 간다. 이와 같이 부동산의 절대적인 위치는 불변이지만 시간이 흘러 도시계획이 바뀌고 도로망이 생기면 부동산의 용도가 변하고 가치가 변하는 것이다.

토지경매 투자에서는 개발재료가 확실하고, 실제 개발가능성이 있는지의 여부를 꼼꼼히 살펴보아야한다. 대부분 투자에 실패한 경우는 개발재료를 과대평가한 경우가 많다.

앞으로 2010년 전후에 완공되는 서울외곽순환도로나 경원선 복선전철이 개통되는 수도권과 그동안 교통문제 약점으로 침체되었던 경기북부 지역도 교통의 완공으로 반전되리라본다. 또 경기북부의 군사시설보호해제구역인 인천 강화, 김포. 원당. 고양. 동두천 등도 투자유망지역이다.

비록 지금은 토지시장이 얼어 있어도 기업도시. 혁신도시 개발 등으로 나온 수십조의 보상금은 언제든지 토지시장으로 흘러갈 수 있다는 점이다.

도시계획이 변경되고 도로망이 확충되어 시간거리가 짧아지면 운임거리는 낮아지고 의식거리는 저절로 좁혀져 투자가치는 올라가게 된다.

이제는 ‘여자 팔자는 남자가 좌우하는 시대’가 아니고, ‘땅 팔자는 도로망이 좌우하는 시대’가 아닌가 싶다.




야후 내가 고수 -이공원-