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작성자 관리자 작성일 2009-02-08 오후 5:05:52 조회수 1419회
제목 전세계약(임대차)에 있어서 주의해야 할 법률적문제
 
  • 1. 임대차 계약시 유의해야 할 점

    1) 집주인 확인

    전세계약을 할 때 임대인은 반드시 등기부상의 소유자여야 합니다. 실제 소유자가 등기부상의 소유자와 다를 수도 있는 데 이때 실소유자와 계약하는 경우는 법적인 보호를 받지 못합니다. 또 대리인 혹은 집주인이 아니자와 계약할 때는 집주인의 인감증명서와 인감도장 이 찍힌 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 미등기 주택일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인 지 확인해야 합니다. 만일 실제 당첨자이거나 미등기 전매로 집을 산 사람이라면 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다.당첨서류에 명시된 주민등록번호, 이름 등을 주민등록등본과 대조 해보면 본인 여부를 알 수 있습니다

    2) 가등기/가압류/가처분/ 저당권이 설정된 주택

    가처분이나 가등기가 설정된 집에 전세든 사람은 확정일자인을 받아두어도 소용이 없습니다. 가처분은 한 주택을 놓고 두사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유 자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태를 말합니다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소를 할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금도 돌려받지 못하게 됩니다. 그리고 뜻밖의 낭패를 당하지 않으려면 전세계약을 할 때 집에 저당권이 설정됐는지를 직접 확인해야 합니다. 만약 선순위 저당권이 설정돼 있다면 집값에서 선순위 저당권 금액을 뺀 금액이 전세금보다 많은가를 계산해봐야 합니다. 또한 본인 이외, 다른 세입자가 있고 그자가 소액보증금에 해당하고 자기는 그렇지 않을 경우소액보증금임차인이 자기보다 선순위이므로 이것도 고려하여야 합니다.
    집값이 폭락할 때는 선순위 근저당을 제하고 전세금을 보전 받는 일이 쉽지 않습니다. 또한 만일을 위해서 잔금을 치르고 즉시 관할지역 동사무소에 가서 전입신고를 마치고 계약서 뒷면에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다. 또한 임대차의 대항요건의 하나인 주민등록을 함부로 옮겨서는 후일에 큰 낭패를 보기가 쉽습니다. 이사를 가더라도 주민등록은 보증금등을 완제 받은 후에 옮기는 것이 좋습니다. 확정일자를 받아두면 전세집이 경매 처리가 되더라도 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다. 저당권이 설정되기에 앞서 전입신고를 하면 가압류 또는 경매 때 집을 비워주지 않아도 되는 대항력이 생기게 됩니다. 저당권 설정은 관할지역의 등기소에 가서 등기부등본을 떼보면 됩니다. 계약 전에 선순위 저당권이 없다고 안심하는 것은 금물. 잔금을 치르기 전에 다시 한번 확인해야 합니다.

    3) 계약서 작성 시 주의해야할 사항

    주택임대차보호법에선 법적 임대기간을 2년으로 정하고 있습니다. 별도의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 하더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 인정받습니다. 법정계약기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있다면 특약사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시하는 게 좋습니다. 집주인과 세입자가 합의하면 2년 미만으로 계약기간을 정할 수 있습니다. 2년으로 계약을 체결했을 때 집주인은 1년이 지난 뒤 전세금 총액의 5% 이내에서 전세금을 인상할 수 있습니다. 계약기간이 끝난 이후에는 집주인이 시세대로 전세금을 올릴 수 있습니다. 계약서 작성 시에는 주택의 하자부분에 대해 누가 부담할 것인지 꼼꼼히 적어야 합니다. 계약서를 쓴 후 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 합니다. 그 사이에 집이 저당 잡힐 수 있기 때문입니다. 잔금을 치르고 입주하면 즉시 임대계약서를 갖고 동사무소에 전입신고를 한 후 그 자리에서 확정일자를 받아야 합니다.

    4) 주택임대차 신용보험

    집주인의 도움 없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 받아내는 것 입니다.전세기간 도중에 집이경매에 붙여지는 경우에도 전액을 보호받을 수 있습니다.보험에 가입하려면 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 보증보험 회사 지점에 청약을 하면 됩니다. 구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서, 전세주택의 건물·토지 등기부등본, 세입자의 주민등록등본 등이 필요합니다. 전세금의 0.5%를 보험료로 냅니다. 처음 가입할 때, 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸됩니다

    5) 상가임대차

    상가는 주택과 달리 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 임대계약을 하기 전에 건물 토지의 등기부등본을 반드시 열람해야 합니다. 나아가 임대계약을 체결하고 건물주인의 동의를 받아 전세권설정 등기를 해두는 것이 좋습니다. 여기서 주의할 것은 권리금은 임차인끼리 주고받는 것으로 안전장치가 없습니다. 보증금과는 달리 건물주인으로부터 돌려받을 수 없다는 점입니다. 상가임대는 이전에 장사하던 임차인과 계약하는 전전세 형태가 많은데 이는 매우 위험한일로 건물주인이 동의하지 않으면 임차권을 넘겨받을 수 없으므로 반듯이 건물주인과 계약해야 합니다. 계약기간이 끝나면 실내장식을 원상복구하는지 여부도 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 원상복구 주체를 둘러싼 말썽을 사전에 방지할 수 있습니다.

    6) 중개수수료

    중개업자를 중간에 끼고 계약을 맺을 때는 계약 전에 미리 수수료를 정해 놓는 것이 좋습니다. 수수료는 전세금 액수에 따라 시도에서 조례로 정합니다.

    2. 임대차분쟁 발생에 대비하여 반드시 알아야할 법률상식

    임대차보호법은 임차인을 다음과 같이 법적으로 보호하고 있습니다.

    1) 대항력인정

    임차주택을 인도받고 주민등록까지 이전하면 그 다음날부터 대항력을 인정합니다. 즉, 임대인뿐만 아니라, 임대인으로부터 목적부동산을 매수한 매수인, 경락인 등에게까지 임차인은임대차의 유효를 주장할 수 있고 ,보증금전액을 받기 전까지 임차주택양도를 거부할 수 있습니다.

    2) 임대차계약서에 확정일자 받은 경우의 보호강화

    주택인도와 전입신고, 그리고 확정일자까지 받았으면 원래 단순일반 채권자에 불과한 주택임차인에게 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 경락대금으로부터 우선변제권을 인정하고 있습니다.

    3) 소액보증금의 우선변제권인정

    주택임대차보증금이 특별시광역시는3000만원, 기타지역은 2000만원 이하인 경우 임차주택이 경매되는 경우 경매가액에서 광역특별시는1200만원, 기타지역은 800만원까지는 선순위담보권자에도 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 이때 3000만원, 2000만원에서 100원이라도 초과하면 소액임차인으로 보호되지 않습니다.

    [확정일자를 받을 수 있는 곳]
    법원의 등기과, 등기소, 읍면동사무소, 공증인사무실 등에서 부여 합니다 .(관할과무관) 건당 600원 정도입니다.

    4) 소송제기의 경우

    전세금반환 청구소송은 전세계약이 끝난 뒤 제기해야 정상적입니다. 전세계약이 만료되기 1∼6개월 전에 전세계약을 연장하지 않겠다고 집주인에게 내용증명우편 등으로 분명히 밝혀두는 것이 좋습니다.

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    석봉환 임대할 때 많은 도움이 될것 같아요.good~!!!    2009-03-17
     
     
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