부동산을 취득하고 자기명의로 등기를 하지 않고 타인명의로 등기하는 경우가 가끔 있다. 부동산실명법에 의하면 부동산을 취득한 후 타인명의로 등기(명의신탁등기)를 할 수 없도록 하고 있으나 현실적으로는 서로 합의하에 타인명의로 등기를 하게 되는 경우가 있다. 이와 같이 타인명의로 명의신탁등기를 하게 되는 경우는 주로 다음 2가지의 이유이다.

가장 일반적인 이유는 취득한 부동산을 자기의 명의로 등기를 하고 싶어도 등기를 할 수가 없어서 어쩔 수 없이 타인명의로 등기를 하는 경우이며, 또 한 가지의 이유는 자기의 명의로 등기를 할 수는 있지만 절세를 위하여 고의적으로 타인명의로 등기하는 경우이다.

첫 번째의 경우는 주로 지방의 농지나 임야의 경우 그 지역에 거주한 사람이 아니면 실지취득자명의로 등기를 할 수 없기 때문에 할 수 없이 그 지역에 거주하고 있는 사람의 명의로 등기를 하는 경우이다.

두 번째의 경우는 자기명의로 등기하는 것 보다 타인명의로 등기하여야 절세가 되기 때문에 의도적으로 타인명의로 등기를 하는 경우이다.

절세를 위해서 타인명의로 등기를 하는 경우를 보면 이미 주택을 보유하고 있는 사람이 주택을 또 취득하게 되면 1세대 1주택 비과세적용을 받을 수 없기 때문에 무주택자인 타인명의로 등기를 하는 경우와 주택에 대한 종합부동산세가 중과 되는 것을 피하기 위한 경우, 미성년자인 자녀들에게 주택을 취득해 주고 증여세를 회피하기 위한 경우 등 여러 가지의 경우가 있다.

문제는 이런 저런 이유로 취득한 부동산을 타인명의로 등기를 하게 되면 다음과 같은 문제점이 발생하게 된다.

첫째, 1995년 7월 1일부터 부동산실명법이 시행되고 있기 때문에 만약 부동산을 취득하고 타인명의로 등기한 사실이 밝혀지면 부동산실명법 위반으로 명의신탁자는 형사처벌(5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금)을 받고 무거운 과징금(부동산평가액이 5억원 이하 5%, 5억원 초과 30억원 이하 10%, 30억원 초과 15%)까지 부과 받을 수도 있다는 사실이다. 그리고 명의신탁한 부동산을 찾아오고자 할 때 부동산실명법이 시행되기 이전인 1995년 7월 1일 이전에 명의신탁한 부동산은 민사소송에 의하여 그 부동산을 돌려받을 수 있지만, 1995년 7월 1일 이후에 명의신탁 등기한 것은 그 명의자가 나중에 소유권등기이전을 해 주지 않으면 부동산실명법 위반에 대한 처벌을 받게 되는 문제 때문에 소송도 하기 어려울 뿐만 아니라, 설령 소송을 하여 승소를 한다고 하더라도 취득 후 그 부동산 가액이 많이 오른 경우에는 그 부동산을 돌려받지 못하고 명의신탁 등기한 시점의 부동산가액에 해당하는 돈을 받고 끝낼 수밖에 없는 상황이 생길 수도 있다.

둘째, 부동산실명법 위반의 문제가 발생하지 않았다고 하더라도 타인명의로 명의신탁등기를 한 사실을 세무관서에서 알게 되면 그 등기명의자에게 그 부동산을 증여한 것으로 보고 증여세가 부과될 수도 있다.

셋째, 타인명의로 등기하였다가 양도한 사실이 세무관서에서 알게 되면 미등기전매로 보아 70%나 되는 고율의 세율로 양도소득세를 추징 받을 수도 있게 될 것이다.

일반적으로 자기가 취득한 부동산을 타인명의로 등기를 하게 되는 경우에는 가등기를 하는 등 안전장치를 해 두면 되는 것으로 쉽게 생각하고 타인명의로 등기를 하는 경우가 상당히 많으나 이러한 복잡한 문제점이 많다는 것을 생각하면 함부로 할 일이 아니다.
물론 대게의 경우 나중에 그 등기명의자가 등기이전서류를 순순히 잘 해 주는 것이 일반적이기 때문에 부동산 가액이 상승할 것으로 예상되는 지방의 임야 전답을 사게 되는 경우와 1세대 1주택에 대한 양도소득세 절세를 위해서 또는 종합부동산세 합산과세를 피하기 위하여 쉽게 타인명의로 등기를 하고 있는 경우가 많으나, 만약 그 명의자가 나쁜 마음을 먹게 되면 절세하였던 세금은 허사가 되고 오히려 무거운 가산세까지 더해진 세금을 추징 받게 됨은 물론 어떤 경우에는 그 부동산을 통째로 날리게 되는 경우도 있다는 것을 명심하고 아주 조심하여야 한다.

출처:부동산경매